Como alugar
O primeiro passo para se alugar um imóvel é a escolha, levando em consideração a localização e o preço. É preciso observar a infra-estrutura de serviços prestados na redondeza (supermercados, feiras, farmácias, hospitais, escolas, etc.) e os meios de transporte que servem à região. Em seguida, buscar referências da imobiliária com pessoas que já utilizaram seus serviços. Se a negociação for direta com o proprietário, é bom que se elabore um contrato, que oficializará o acordo e resguardará as partes de problemas futuros decorrentes de uma negociação verbal. Antes de assinar o contrato, o consumidor deve exigir o laudo de vistoria da imobiliária. Faça uma relação em duas vias das condições gerais do imóvel, como pintura, vidros, portas, janelas, instalações elétricas e hidráulicas. Esta deverá ser protocolada junto à imobiliária ou à administradora, ficando uma via de posse do inquilino. Ao desocupar o imóvel o inquilino deverá, além de solicitar nova vistoria, devolver as chaves mediante uma carta protocolada junto à imobiliária ou ao proprietário. Assim ele estará se isentando de possíveis problemas (alegação de não recebimento da chave e, assim continuar cobrando o aluguel, invasão de terceiros, etc.).
CONTRATO
Cláusulas e requisitos obrigatórios
Nome e qualificação do locador, locatário e fiador, se houver; • Descrição e endereço do imóvel locado; • Valor do aluguel, índice e periodicidade do reajuste; • Forma e local do pagamento; • Modalidade de garantia apresentada (fiador, depósito prévio ou seguro fiança); • Discriminação dos encargos a serem pagos (condomínio, água, luz, IPTU, etc); • Destinação do imóvel (residencial ou comercial); • Duração do contrato; • Cláusula de vigência em caso de alienação do imóvel; • Termo de vistoria (descrição do estado de conservação do imóvel) que deve ser parte integrante do imóvel.
Atenção: O reajuste do aluguel só pode ser estipulado através da aplicação de índices oficiais do governo, acumulados no período. A vigência de um contrato de locação residencial não pode ser inferior a 30 meses. Já nas locações comerciais não há prazo mínimo determinado.
Deveres do locador
Entregar o imóvel em condições de uso; • Responder por problemas anteriores à locação; • Fornecer ao locatário descrição minuciosa do estado do imóvel, antes da locação; • Pagar as taxas de intermediação (ficha cadastral, elaboração de contrato, etc) e de administração imobiliária; • Fornecer recibo discriminado ao locatário (aluguel, condomínio, impostos, etc); • Pagar os impostos, Mostrar ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas cobradas;
Deveres do inquilino
Pagar pontualmente o aluguel e encargos da locação no prazo e local estipulados; • Utilizar o imóvel para uso determinado em contrato, mantendo-o em boas condições; • Restituir o imóvel locado ao final da locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal; • Informar imediatamente o locador sobre qualquer dano ou defeito de responsabilidade deste; • Reparar imediatamente os danos de sua responsabilidade causados durante o período de locação; • Não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e escrito do locador; • Encaminhar imediatamente ao locador documentos de cobrança (impostos, condomínios etc.), bem como intimações, multas ou exigências de autoridades, mesmo que dirigidas ao locatário; • Pagar despesas decorrentes de prestação de serviços públicos (água, luz, telefone, gás, esgoto, etc.); • Autorizar vistorias e visitas de terceiros ao imóvel (em caso de negociação), desde que combinados o dia e a hora; •
ASPECTOS LEGAIS
A Lei do Inquilinato permite que o proprietário exija do inquilino somente um tipo de garantia no cumprimento do contrato, podendo ser: • caução através de depósito de bens (exemplo: carro, moto, terreno, casa, etc.); • em dinheiro, depositado em caderneta de poupança conjunta entre ambas as partes, onde a importância não poderá ser maior que três meses de aluguel e deverá ser devolvida ao locatário no final da locação, se ele estiver em dia com seus pagamentos; • fiador (pessoa que se responsabiliza pelo cumprimento das obrigações do locatário); • seguro-fiança (feito por meio de uma companhia seguradora). Não é permitido cobrar multa superior a 2% ao mês, por atraso de pagamento. Também é ilegal o reajuste do aluguel com prazo inferior a um ano.
DENÚNCIA VAZIA
De acordo com a Lei do Inquilinato, nos contratos residenciais assinados antes de 20/12/90, o proprietário que desejar retomar seu imóvel terá que dar um prazo de 12 meses para a desocupação. Nas locações efetuadas após a data acima mencionada, caberá a denúncia vazia (pedido de retomada sem justificação) para os contratos com prazo igual ou superior a 30 meses. Terminado este prazo, o locador que desejar reaver seu imóvel deverá dar ao inquilino 30 dias para a desocupação. Nas locações celebradas por tempo inferior a 30 meses a denúncia vazia caberá após cinco anos ininterruptos de locação.
DESPEJO
Além da denúncia vazia, o locador poderá solicitar judicialmente o imóvel, no caso de contratos negociados por período inferior a 30 meses e que estejam no prazo indeterminado (após o término de vigência), para uso próprio, do cônjuge, dos pais ou dos filhos (desde que não disponham de imóvel residencial próprio); para demolição e edificações aprovadas; ou para obras que aumentem a área construída em, pelo menos, 20%. Quando o inquilino deixa de efetuar o pagamento do aluguel ou dos encargos da locação (condomínio, água, luz etc.), o locador poderá entrar com uma ação de despejo. Nesses casos, o locatário sendo citado, terá prazo de 15 dias para contestar esta ação ou pedir ao juiz para designar data para ser depositado o aluguel (purgação de mora). Em ambos os casos há a necessidade de constituir um advogado.
O primeiro passo para se alugar um imóvel é a escolha, levando em consideração a localização e o preço. É preciso observar a infra-estrutura de serviços prestados na redondeza (supermercados, feiras, farmácias, hospitais, escolas, etc.) e os meios de transporte que servem à região. Em seguida, buscar referências da imobiliária com pessoas que já utilizaram seus serviços. Se a negociação for direta com o proprietário, é bom que se elabore um contrato, que oficializará o acordo e resguardará as partes de problemas futuros decorrentes de uma negociação verbal. Antes de assinar o contrato, o consumidor deve exigir o laudo de vistoria da imobiliária. Faça uma relação em duas vias das condições gerais do imóvel, como pintura, vidros, portas, janelas, instalações elétricas e hidráulicas. Esta deverá ser protocolada junto à imobiliária ou à administradora, ficando uma via de posse do inquilino. Ao desocupar o imóvel o inquilino deverá, além de solicitar nova vistoria, devolver as chaves mediante uma carta protocolada junto à imobiliária ou ao proprietário. Assim ele estará se isentando de possíveis problemas (alegação de não recebimento da chave e, assim continuar cobrando o aluguel, invasão de terceiros, etc.).
CONTRATO
Cláusulas e requisitos obrigatórios
Nome e qualificação do locador, locatário e fiador, se houver; • Descrição e endereço do imóvel locado; • Valor do aluguel, índice e periodicidade do reajuste; • Forma e local do pagamento; • Modalidade de garantia apresentada (fiador, depósito prévio ou seguro fiança); • Discriminação dos encargos a serem pagos (condomínio, água, luz, IPTU, etc); • Destinação do imóvel (residencial ou comercial); • Duração do contrato; • Cláusula de vigência em caso de alienação do imóvel; • Termo de vistoria (descrição do estado de conservação do imóvel) que deve ser parte integrante do imóvel.
Atenção: O reajuste do aluguel só pode ser estipulado através da aplicação de índices oficiais do governo, acumulados no período. A vigência de um contrato de locação residencial não pode ser inferior a 30 meses. Já nas locações comerciais não há prazo mínimo determinado.
Deveres do locador
Entregar o imóvel em condições de uso; • Responder por problemas anteriores à locação; • Fornecer ao locatário descrição minuciosa do estado do imóvel, antes da locação; • Pagar as taxas de intermediação (ficha cadastral, elaboração de contrato, etc) e de administração imobiliária; • Fornecer recibo discriminado ao locatário (aluguel, condomínio, impostos, etc); • Pagar os impostos, Mostrar ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas cobradas;
Deveres do inquilino
Pagar pontualmente o aluguel e encargos da locação no prazo e local estipulados; • Utilizar o imóvel para uso determinado em contrato, mantendo-o em boas condições; • Restituir o imóvel locado ao final da locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal; • Informar imediatamente o locador sobre qualquer dano ou defeito de responsabilidade deste; • Reparar imediatamente os danos de sua responsabilidade causados durante o período de locação; • Não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e escrito do locador; • Encaminhar imediatamente ao locador documentos de cobrança (impostos, condomínios etc.), bem como intimações, multas ou exigências de autoridades, mesmo que dirigidas ao locatário; • Pagar despesas decorrentes de prestação de serviços públicos (água, luz, telefone, gás, esgoto, etc.); • Autorizar vistorias e visitas de terceiros ao imóvel (em caso de negociação), desde que combinados o dia e a hora; •
ASPECTOS LEGAIS
A Lei do Inquilinato permite que o proprietário exija do inquilino somente um tipo de garantia no cumprimento do contrato, podendo ser: • caução através de depósito de bens (exemplo: carro, moto, terreno, casa, etc.); • em dinheiro, depositado em caderneta de poupança conjunta entre ambas as partes, onde a importância não poderá ser maior que três meses de aluguel e deverá ser devolvida ao locatário no final da locação, se ele estiver em dia com seus pagamentos; • fiador (pessoa que se responsabiliza pelo cumprimento das obrigações do locatário); • seguro-fiança (feito por meio de uma companhia seguradora). Não é permitido cobrar multa superior a 2% ao mês, por atraso de pagamento. Também é ilegal o reajuste do aluguel com prazo inferior a um ano.
DENÚNCIA VAZIA
De acordo com a Lei do Inquilinato, nos contratos residenciais assinados antes de 20/12/90, o proprietário que desejar retomar seu imóvel terá que dar um prazo de 12 meses para a desocupação. Nas locações efetuadas após a data acima mencionada, caberá a denúncia vazia (pedido de retomada sem justificação) para os contratos com prazo igual ou superior a 30 meses. Terminado este prazo, o locador que desejar reaver seu imóvel deverá dar ao inquilino 30 dias para a desocupação. Nas locações celebradas por tempo inferior a 30 meses a denúncia vazia caberá após cinco anos ininterruptos de locação.
DESPEJO
Além da denúncia vazia, o locador poderá solicitar judicialmente o imóvel, no caso de contratos negociados por período inferior a 30 meses e que estejam no prazo indeterminado (após o término de vigência), para uso próprio, do cônjuge, dos pais ou dos filhos (desde que não disponham de imóvel residencial próprio); para demolição e edificações aprovadas; ou para obras que aumentem a área construída em, pelo menos, 20%. Quando o inquilino deixa de efetuar o pagamento do aluguel ou dos encargos da locação (condomínio, água, luz etc.), o locador poderá entrar com uma ação de despejo. Nesses casos, o locatário sendo citado, terá prazo de 15 dias para contestar esta ação ou pedir ao juiz para designar data para ser depositado o aluguel (purgação de mora). Em ambos os casos há a necessidade de constituir um advogado.
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